تعرف على أسباب كساد سوق العقارات في مصر

حالة من الكساد تسود قطاع العقارات حاليا في مصر والذي يمر بمرحلة تغيرات على جميع الأصعدة؛ وهذا يرجع إلى تغير الزيادة في المعروض من الوحدات في ظل تراجع القدرة الشرائية، بجانب تباطؤ البيع بالإضافة إلى عدم تنوع آليات التمويل.
وحسب ما أشار إليه مؤشر “عقار ماب”، فقد لوحظ  أن التراجع على طلب شراء العقارات بدأ منذ شهر أكتوبر الماضي بنسب وصلت إلى 12%، وبرر المؤشر حالة التراجع هذه بأنها بالتزامن مع انتهاء موسم الصيف وبداية موسم الشتاء الذي عادة ما يشهد حركة عقارية بطيئة.
ومن ناحيتهم أكد المطورون العقاريون أنه رغم  تراجع المبيعات، إلا أن أسعار الوحدات السكنية س ترتفع بنسب مختلفة تتجاوز الـ20% خلال الأسابيع المقبلة؛ نتيجة  إعلان الحكومة عن قرار رفع الدعم عن المواد البترولية والكهرباء المقرر تطبيقه يونيو المقبل.
تغير وتراجع القدرة الشرائية لدى الطبقة المتوسطة
من جهته ذكر الدكتور إبراهيم مصطفى الخبير الاقتصادي، إن سوق العقارات بمصر يمر حاليًا بحالة من الركود في المبيعات، معللًا ذلك بأن الطبقة المتوسطة التي كانت الأساس في شراء العقارات أثرت عليها القرارات الاقتصادية بشكل كبير ولم تعد كما كانت قبل قرار التعويم في نوفمبر 2016.
وأشار الخبير الاقتصادي، إلى أن أسعار الوحدات السكنية  المطروحة في الفترة الحالية لا تتناسب مع القدرة الشرائية للمستهلكين ومعدلات الدخل الخاصة بهم، حيث لا تتحمل تلك الدخول المتوسطة أي أقساط جديدة لشراء وحدة سكنية، مؤكدًا أن من اشترى وحدة سكنية في وقت سابق مازال يعاني من سداد أقساطها حتى الآن.
وأوضح الدكتور إبراهيم مصطفى الخبير الاقتصادي، إن السبب الثاني لحالة الركود في عمليات البيع يرجع إلى زيادة المعروض من الأراضي والوحدات السكنية خلال الفترة الأخيرة بجانب تنافس الشركات العقارية من حيث التصميمات والأسعار في جذب العملاء.
وأشار إلى أنه بالرغم من تحذيرات المطورين العقاريين من زيادة الأسعار، إلا أسعار العقارات ستشهد زيادات طفيفه ولن تكون بالشكل الذي يتحدث عنه المستثمرين والمطورين.
وأوضح مصطفى، أن أزمة القطاع العقاري الآن تتمثل في شقين، أولا حركة إعادة البيع والتي تراجعت بشكل كبير مؤخرا وتكدس المعروض منها، وثانيا حركة المبيعات الجديدة ذاتها من خلال تغير العروض السنوية وطرق السداد والتسهيلات والعروض على فترات طويلة في ظل مشروعات يتم الترويج لها ولم يتم البدء في تنفيذها.
ولفت الدكتور إبراهيم مصطفى الخبير الاقتصادي، إلى أن المطورين العقاريين في أمس الحاجة إلى دراسة السوق العقاري حاليًا، فيما أضاف أن هناك حالة للترويج بين الناس تفيد بأن أسعار العقارات سوف تشهد ارتفاعًا ملحوظًا يصل إلى 30% لكن من سيشتري وحدة سكنية يتجاوز المتر بها 18 ألف جنيه في ظل ارتفاع تكاليف المعيشة.
تراجع الإقبال على شراء العقارات
ومن يقوم بدراسة سوق العقارات في مصر ، يجد أنه في أكثر المدن التي شهد مؤشر الإقبال على الشراء فيها ارتفاعًا ملحوظًا خلال السنوات الماضية، وهي القاهرة الجديدة ،إلأ أن هذا المؤشر قد تراجع مؤخرا، حيث تأكد أن عمليات الطلب على الشراء تراجعت في القاهرة الجديدة بنسبة 33% في آخر 12 شهرًا، بينما زادت الأسعار 6.2%، وفي مدينة 6 أكتوبر كان معدل الإقبال على الشراء متوسطًا، وزادت الأسعار 16.4% آخر 12 شهرًا.
ومن جهته، نفى المهندس هشام طلعت مصطفى، رئيس مجلس إدارة شركة طلعت مصطفى القابضة، فكرة أن السوق العقاري في مصر يمر بأزمة في معدلات الطلب، مشيرًا إلى أن المشكلة الحقيقية في تغيرات أوجه الطلب، خاصة أن أسعار الوحدات لا تتناسب مع الفائض المالي للشريحة السكنية المستهدفة.
وأكد رئيس مجلس إدارة شركة طلعت مصطفى القابضة، أن السوق العقاري في مصر بحاجة إلى آليات تمويلية جديدة تحافظ على استمرار عمل السوق وتقدم تمويلًا طويل الأجل، مشيرًا إلى أن السوق العقارية قد طرأت عليها بعض التغيرات عقب تطبيق قرار تعويم الجنيه، وذلك من خلال منح الشركات العقارية فترات سداد طويلة للعملاء وتقليل مساحات الوحدات ما حافظ على حركة البيع، ومع ارتفاع تكلفة البناء والتشييد زادت أسعار العقارات بنسبة 80% منذ 2016.
آليات التمويل الجديدة التي يحتاجها سوق العقارات
وفيما يخص آليات التمويل الجديدة التي يحتاجها سوق العقارات،  أكد المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، أن الحل الأمثل لمواجهة كل التحديات التي تواجه الشركات العقارية، يتمثل في إيجاد آليات جديدة للتمويل العقاري،خاصة وأن هناك مشكلة رئيسية داخل القطاع العقاري تتمثل في عدم قدرة العملاء على إثبات الدخل الخاص بهم عند الحصول على تمويل عقاري.
وكشف المهندس طارق شكري، عن أنه تم إبرام اتفاق مع البنك المركزي على تجديد مبادرة التمويل العقاري لوحدات الإسكان فوق المتوسط، والتي انتهت في يناير الماضي، مشيرًا إلى أن تطبيقها سيبدأ خلال شهر يوليو المقبل بفائدة 10.5%، خصوصا وأن التغيرات التي طرأت على السوق نتيجة تبعات الإصلاح الاقتصادي أجبرت الشركات على بيع وحداتها بالتقسيط على فترات وصلت إلى 8 و10 سنوات، ما أثر على السيولة المتاحة لديها.
وأضاف المهندس طارق شكري، أن يتوقع  أن تشهد حركة البيع خلال الفترة المقبلة نشاطًا كبيرًا ، خاصة بعد المبادرة التي أطلقها البنك المركزي لتمويل الوحدات، والتي تمكنك من تمويل المشروعات العقارية لمدة 6 سنوات بعد استلام الوحدة، لافتًا إلى أن الخطوة المقبلة التي تسعى إليها وهي منح التمويل العقاري للمطورين العقاري لتمويل الوحدات تحت الإنشاء، حتى يخف الضغط التمويلي على شركات الاستثمار العقاري، الأمر الذي سينعكس على نشاط القطاع بأكملة وسيفيد أطراف السوق من الدولة والمطورين والعملاء.
حلول وضعها المطورون العقاريون لعلاج الكساد
كما ذكرنا سابقًا فأن الدارس للسوق العقاري في مصر يعرف أن أسعار العقارات شهدت ارتفاعا خلال العام الماضي 2018 أكثر من مرة، كما ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 5% بسبب توابع القرارات الاقتصادية التي تم تنفيذها في عامي 2016 و2017 ومنها تحرير سعر الصرف، ليعقبها زيادة أخرى تراوحت بين 10% وحتى 15% بسبب قرار الحكومة بزيادة أسعار الوقود والكهرباء في منتصف العام الماضي،حسبما ذكر خبراء العقارات.
هذا فيما شهد عام 2018 والربع الأول من 2019 استمرار توجهات القطاع العقاري والتي تمثلت في تقليل مساحات الوحدات والتي وصلت إلى 70 مترًا بل وإنها وصلت في بعض الأحيان إلى أنه تم تنفيذ وحدات استوديو أقل من 50 مترًا، بعد أن كانت مساحة الـ150 متر هي المسيطرة على أغلب المساحات، بجانب مد فترات السداد والتي تجاوزت 10 سنوات لتشجيع العملاء على اتخاذ قرارات الشراء.
تراجع في عدد الوحدات
وأكد أيمن سامي، مدير مكتب شركة “جيه إل إل” للاستشارات العقارية في مصر، ما تم ذكره سابقًا حيث ذكر إن السوق العقاري يشهد تباطؤا في الإقبال على عمليات الشراء، مضيفًا أن هذا الأمر ينعكس على تراجع عدد الوحدات التي يجرى تسليمها للعملاء خلال العام الجاري مقارنة بالعام السابق.
ونوه مدير مكتب شركة “جيه إل إل” للاستشارات العقارية في مصر إلى أن زيادة أسعار الوحدات السكنية التي حدثت خلال السنوات الأخيرة حتى وإن كانت بشكل تدريجي، فقد أصبحت أكبر من زيادة دخول المواطنين، وهو بالطبع ما أدى إلى بطء بيع الوحدات في السوق الثانوي.