في 12 أبريل 2025، يتجدد الجدل حول قانون الإيجار القديم بعد أن أصبح على طاولة المحكمة الدستورية العليا، التي تنظر في دعويين مهمتين للطعن بعدم دستورية بعض مواد القانون. هذه التطورات تعيد فتح الملف الشائك الذي طالما أثار خلافات بين الملاك والمستأجرين، خصوصًا في ظل تغيرات السوق العقاري وارتفاع تكاليف المعيشة.
ما هو قانون الإيجار القديم؟
قانون الإيجار القديم هو الإطار التشريعي الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر لعقارات تم تأجيرها قبل قوانين الإيجارات الجديدة. وينص على تثبيت الإيجار عند سعر زهيد منذ عقود، مع استمرار العقود مدى الحياة أو امتدادها للورثة في بعض الحالات.
هذا الوضع خلق حالة من التفاوت الحاد بين القيمة السوقية للعقارات وقيمتها الإيجارية، وهو ما يعتبره بعض الملاك ظلمًا اقتصاديًا يجب تصحيحه.
الدعوى الأولى: الإيجارات السكنية
تنظر المحكمة الدستورية العليا في دعوى تطالب بعدم دستورية استمرار عقود الإيجار القديمة للسكن الخاص، بناءً على المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977، والتي تسمح بامتداد العقد للورثة المقيمين بنفس الوحدة.
يرى مقدمو الدعوى أن هذا الامتداد غير محدود المدة يتعارض مع مبدأ الملكية الخاصة الذي يكفله الدستور، ويمنع المالك من استرداد وحدته حتى بعد وفاة المستأجر الأصلي، مما يمثل انتقاصًا من الحقوق الدستورية للمالك.
الدعوى الثانية: الإيجارات التجارية
الدعوى الثانية تتعلق بعقود الإيجار غير السكني (التجاري والإداري)، والطعن في مدى دستورية المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997، التي تنظم العلاقة بين المالك والمستأجر للعقارات التجارية.
الطاعنون يرون أن استمرار هذه العلاقة التعاقدية القديمة يحرم المالك من استخدام أو استثمار ممتلكاته وفق آليات السوق، ويخل بمبدأ المساواة أمام القانون، خصوصًا أن عقود الإيجار التجاري لا تزال مستمرة بقيم إيجارية لا تتناسب مع الواقع.
مواقف الملاك والمستأجرين
الانقسام لا يزال حادًا بين الطرفين:
-
الملاك يطالبون بإلغاء الامتداد القانوني لعقود الإيجار القديمة، ويرون أن تحرير العلاقة أصبح أمرًا لا يحتمل التأجيل، خصوصًا أن بعض العقارات تدر عائدًا شهريًا لا يتجاوز 10 جنيهات رغم أن قيمتها السوقية تتجاوز الملايين.
-
المستأجرون يعتبرون أن أي تعديل مفاجئ أو إلغاء للعقود سيمثل كارثة اجتماعية، خصوصًا للفئات غير القادرة على إيجاد سكن بديل. ويطالبون بأن يكون الإصلاح تدريجيًا ومنصفًا، وأن تضع الدولة حلولًا بديلة تراعي الواقع الاجتماعي.
هل نحن أمام تعديل وشيك؟
الحكومة كانت قد قدمت مؤخرًا تصورًا لبدء مراجعة هذا الملف، يتضمن تحديد مدد زمنية لإنهاء عقود الإيجار القديمة، مع إعطاء المستأجرين فترة انتقالية كافية للانتقال إلى أوضاع تعاقدية جديدة قائمة على العرض والطلب.
وقد ألمحت بعض المصادر القانونية إلى أن المحكمة الدستورية قد تميل لإقرار عدم دستورية بعض المواد، أو على الأقل فتح المجال أمام البرلمان لإعادة صياغة القانون بشكل أكثر توازنًا بين الطرفين.
تأثير الحكم المرتقب على سوق العقارات
لو تم الحكم بعدم دستورية مواد الامتداد التلقائي، فإننا قد نكون أمام مرحلة جديدة في سوق العقارات المصري، خصوصًا في المناطق القديمة التي تضم آلاف الوحدات المؤجرة بالنظام القديم.
سيترتب على ذلك:
-
زيادة المعروض من العقارات المؤجرة.
-
ارتفاع أسعار الإيجارات الجديدة في بعض المناطق.
-
تحسن دخل الملاك.
-
وربما زيادة الضغط على الطبقات المتوسطة والفقيرة في حال عدم وجود بدائل مناسبة.
هل هناك حماية دستورية للمستأجرين؟
يشير بعض فقهاء القانون إلى أن الحماية التي يمنحها القانون للمستأجرين لا تعني جمود العلاقة إلى الأبد، بل يجب أن تكون محددة بمدة زمنية عادلة للطرفين، وأن يراعى فيها التوازن بين الحقوق الدستورية في السكن والملكية.
وبالتالي، فإن أي حكم مرتقب قد يضع قيودًا انتقالية لحماية السلم الاجتماعي، لكنه سيؤكد على أن استمرار العلاقة الإيجارية بالشكل الحالي أمر يحتاج إلى مراجعة تشريعية عاجلة.
خلاصة الموقف
قانون الإيجار القديم عاد بقوة إلى دائرة الضوء في 2025. ومع قرب صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في دعوى عدم الدستورية، يقف الجميع مترقبًا: هل يكون هذا هو الفصل الأخير في أحد أطول النزاعات التشريعية في مصر؟ أم أن المسار سيتجه نحو تسوية جديدة تراعي أطراف المعادلة؟
الأكيد أن العقارات المؤجرة بنظام الإيجار القديم في طريقها إلى التحول، وأن هذا الملف لن يظل مغلقًا بعد الآن. الأيام القادمة وحدها ستكشف إلى أي مدى ستتغير العلاقة بين المالك والمستأجر في مصر.
